민영주택 생애최초 특별공급 신설!
1. 민영주택 생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급의 생애최초는 다르다.
2. 신혼부부 소득요건 완화 대상은 분양가를 먼저 확인해야 한다.
2020/10/11 - [마음 나누기/유용한 것] - 민영주택 생애최초 특별공급 신설(20.9.29.)-1
(이어서)
3. 생애최초 특별공급은 미혼 1인 가구는 신청할 수 없다.
4. 생애최초 특별공급은 맞벌이 소득기준이 따로 없다.
5. 소득산정 방식은 신혼부부 특별공급 기준을 따른다.
3. 생애최초 특별공급은 미혼 1인 가구는 신청할 수 없다.
뉴스에서 시끄럽게 내 집 마련 확대를 위한 청약제도 개선에 대해 떠들 때,
많은 내 또래 청년들이 기대를 했던 것으로 안다.
7월부터 9월 중 발표될 내용에 주목하고 있었는데,
국토교통부의 자료를 극초반에 소개한 사람들 중 (유튜버, 블로거 등)
미혼가구는 해당하지 않는다는 내용을 강조하지 않아 낚였다는 반응도 있었다.
'생애최초'라는 단어 때문에 사람들이 충분히 혼란스러울만했다.
나는 코로나가 터지기 전 내년 결혼을 목표로 하고 있었기 때문에,
합산 소득이 특별공급 지원기준이 되는지를 알아보느라 힘든 기준을 알고 있었다.
(코로나로 결혼 준비는 잠정 중단되었지만 미리 알아본 걸 감사해야 할지, 씁쓸해야 할지..?)
4. 생애최초 특별공급은 맞벌이 소득기준이 따로 없다.
5. 소득산정 방식은 신혼부부 특별공급 기준을 따른다.
이 부분도 '생애최초'라는 단어가 불러온 혼란만큼 청약 카페나 결혼 준비 카페에 말이 많았다.
생애최초 특별공급도 신혼부부 특별공급처럼 맞벌이 140% 기준이 있냐는 것이다.
결론부터 말하자면, 생애최초 특별공급은 원래부터 맞벌이라고 봐주는 기준이 없었다.
국토교통부 보도자료에도 나와있듯이 소득요건만 130%로 상향했다는 것이 결국 그 말이다.
애초에 맞벌이 기준이 없었으므로.
그렇다면 대체 (민영주택의) 생애최초 특별공급의 자격요건은 무엇일까?
생각보다 까다로우니 신특 소득 완화처럼 숨통 트이길 기대하셨던 분들은 숨을 고르시길.
[기본 조건]
대상 주택: 85㎡ 이하 민영주택
공급량: 공공택지에서는 공급량의 15%, 민간택지는 7%
적용시점: 2020년 9월 29일 이후 입주자 모집 승인 신청하는 분양단지
[자격요건]
입주자 모집 공고일 현재 '생애최초'로 주택구입 요건을 충족
제28조 제1항의 '1순위'에 해당하는 무주택세대 구성원
입주자 모집 공고일 '현재 혼인 중'이거나 미혼 자녀가 있는 자
입주자 모집 공고일 '현재' 근로자 또는 자영업자로서 '5년 이상' 소득세를 납부한 자
'해당 세대'의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하인 자
하나씩 낱낱이 파헤쳐보자!
[생애최초 주택구입 요건]은 대체 무슨 말이냐면,
사유 불문 세대원 중 단 한 명이라도 주택 소유를 한 적이 없어야 한다.
분양권? 안 된다!
상속, 증여라고? 당연히 안 된다!
(예외가 있긴 함. 주택공급에 관한 규칙 제53조에 따라 무주택 인정받았을 때!
제53조(주택소유 여부 판정기준) 주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대 구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다. <개정 2016. 5. 19., 2016. 8. 12., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>
1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우
2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우
가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택
나. 85제곱미터 이하의 단독주택
다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20제곱미터 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.
6. 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우
7. 건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
8. 무허가 건물[종전의「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.
9. 소형ㆍ저가주택 등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우
10. 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권 등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)
그러나 이 조건도 소형 저가주택의 인정기준은 안 됨.)
그럼 또 여기에서 꼬리를 물고 이어지는 궁금증!
그럼 세대원이면 다 포함이 된다는 건가? 만약 남편이랑 아내가 따로 살면?
남편이랑 아내가 따로 살아도 각각 세대의 세대원들 포함되니 조심!
정확히 세대원을 누구를 말하는 걸까?
주택공급에 관한 규칙 제2조 2의 3에 명시되어 있는 세대
2의 3. "세대"란 다음 각 목의 사람(이하 "세대원"이라 한다)으로 구성된 집단(주택공급 신청자가 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우는 제외한다)을 말한다.
가. 주택공급신청자
나. 주택공급 신청자의 배우자
다. 주택공급 신청자의 직계존속(주택공급신청자의 배우자의 직계존속을 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있는 사람
라. 주택공급신청자의 직계비속(직계비속의 배우자를 포함한다. 이하 같다)으로서 주택공급신청자 또는 주택공급신청자의 배우자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
마. 주택공급신청자의 배우자의 직계비속으로서 주택공급 신청자와 세대별 주민등록표에 함께 등재되어 있는 사람
[제28조 제1항의 1순위]는 어떤 조건이 숨어 있을까?
제28조(민영주택의 일반공급) ① 사업주체는 민영주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자 모집공고일 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다. <개정 2016. 11. 15., 2017. 9. 20., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>
1. 제1순위: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자. 다만, 85제곱미터를 초과하는 공공건설임대주택의 입주자를 선정하는 경우에는 2 주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 제외한다.
가. 수도권(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 다음의 요건을 모두 충족하는 자
1) 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입할 것. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간을 24개월까지 연장하여 공고할 수 있다.
2) 공공주택지구(「공공주택 특별법」 제2조제2호에 따른 공공주택지구를 말하며, 개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50퍼센트 이상인 경우로 한정한다)에서 주택을 공급하는 경우에는 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택을 말한다) 이상을 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것
나. 수도권 외의 지역(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 자. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간을 12개월까지 연장하여 공고할 수 있다.
다. 투기과열지구 또는 청약과열지역: 다음의 요건을 모두 충족하는 자
1) 주택 청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로서 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입하였을 것
2) 세대주일 것
3) 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것
4) 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택을 말한다) 이상을 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것
라. 위축지역: 주택청약종합저축에 가입하여 1개월이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 자
2. 제2순위 : 제1순위에 해당하지 아니하는 자
간단히 요약해서 말하자면, 일단 주택종합청약통장이 24개월은 되어야 안전하다.
국민주택처럼 600만 원 예치금 조건은 없어졌지만, 지역별·면적별 예치금액은 필요하다.
이거 저거 복잡하고 싫다면 300만 원이라고 생각하면 된다. 본인이 거주하는 지역에 따라 다르지만.
서울특별시와 부산광역시에 살면 300만 원, 그 밖의 광역시는 250만 원, 경기도 및 기타는 200만 원이다.
나를 포함한 수도권의 청년들은 본인이 세대주인지 확인해야 한다.
왜냐고? 대부분 투기과열지구·조정대상 지역일 거고, 거긴 세대주만 1순위가 되거든!
(투기과열지구: 서울 전역, 과천, 분당, 광명, 하남)
[모집공고일 현재 혼인 중]이라는 건, 신혼부부 특별공급(공공)처럼 예비 신혼부부는 안 된다는 뜻!
아이 계획이 없거나 좀 미뤄둔 예비부부들은 생애최초 특별공급을 넣으려면 혼인신고를 해야 한다.
생초와는 별개로 신혼부부 특별공급을 위해서 사람들이 머리를 맞대고 전략을 짜는데,
이미 널리 알려진 대로 아이를 가지고 아이가 태어나기 한 달 전쯤 혼인신고를 하는 것이다.
그러면 7년의 신혼부부 기간을 최대한으로 가져갈 수 있고 아이 한 명의 가점을 가져가니까.
과거에는 혼인신고 이전에 출생신고를 하게 되면 인정이 되지 않아서 생긴 일이기도 하다.
(참고로 이번 제도 개선으로 혼인신고 이전 출생자도 인정되게 바뀌었다.)
[5년 이상 소득세 납부]에 관련해서는 딱 하나만 기억하면 된다. (자영업, 프리랜서는 업로드한 자료 참고)
연속 5년이어야 할 필요가 없다. 당장 홈택스에 들어가서 소득금액 증명원을 떼 보자!
내가 현재 신입사원인데, 이전에 했던 아르바이트가 소득신고가 되어 있다면? 그게 5개년치라면?
나와 남자 친구도 5년이 안 되면 어떡하지 했는데, 증명원을 떼어 보니 5년이 훨씬 넘었다.
아, 그리고 헷갈릴까 봐 추가하자면 청약하는 당사자만 확인하면 된다.
[해당 세대의 월평균 소득이 130% 이하] 여기에서도 힌트를 얻을 수 있다.
맞벌이 부부냐 아니냐에 대한 내용이 없다. '해당 세대' 전체의 소득을 합산한다.
위에 언급했다시피 남편과 아내가 등본이 따로 되어있어도 직계존비속이 세대원이면 합산된다.
(이것 때문에 내가 아늑한 집을 나와 원룸을 구하고 세대주가 되게 생겼다.)
2020년 9월을 기준으로 적용되는 3인 이하 가구의 소득은 7,221,478원 이하!
정리하면서도 눈이 뽑힐 것 같다. 그래도 누군가에게는 도움이 되길 바라며.
나의 상황에 대입을 해보면 조금 더 도움이 되려나?
현재 부모님과 거주 중. 미혼. 소득세 5년 이상 납부. 청약통장 10년짜리. 예치금 300 넘음.
원천징수 영수증 21번을 12로 나눈 것을 남자 친구와 합해보았을 때 내년까지는 소득기준 간신히 세이프.
→서울, 경기 거주자로 투기과열지구/조정대상지역에 넣을 수밖에 없다. 둘 다 세대주가 아니다.
Q. 여기서 나와 남자 친구가 생애최초 특별공급 조건을 만족하기 위해 앞으로 해야할 것은?
A. 결혼 후 혼인신고하고 우리 집 근처로 원룸을 구해 세대 분리해서 나간다.
(관심 있는 지역은 대규모 택지지구가 아니라서 당해 100으로 끝나니까 벗어나면 안 됨.)
생애최초 특별공급 대상이 되는지도 중요하지만,
내가 어느 지역에 어떤 유리한 조건을 가지고 있는지
내가 영 끌 할 수 있는 금액이 어느 정도인지도 미리 생각해봐야 한다.
(우선순위, 분상제 적용, 대출, 전매제한, 실거주 의무 등)
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